土地探し

家を建てるための「土地選び」について

主婦のミカタ土地探し

前回家をたてるために予算が大事。そして銀行とのおつきあいも大事。
ということを話しました。

今回は土地選びについて。

土地さえあれば家は建てられる!!と思いますよね。
しかし土地には「建物が建築できる土地」と「建物が建築できない土地」の二種類があります。

建物が建築できる土地を「市街化区域」といいます。
都市計画区域の区域区分の中で、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るエリアのことです。

建築は原則として可能ですが、建築できる建物の具体的な内容等は、定められた用途地域により建築基準法で規制されることになります。(詳しくは別で詳しく説明しますね)

建物が建築できない土地を市街化調整区域といいます。
市街化調整区域とは、都市計画区域内のうち、市街化を抑制して、環境を維持していこうというエリアです。

分かりやすく言うと、当面市街化は行わず、自然を残そうという区域です。
なので、市街化調整区域内では、原則として建築物の建築ができません。

あくまでも「原則として」ですので、建築が出来る場合もあります。
一概に言えませんので、市街化調整区域だからと言って諦めるのではなく、
先ずは知識のある不動産や設計士などにご相談することをオススメします。

土地を買っが家を作れなかった…という話を耳にしますが、
上記のような条件を確認していなかった事が原因になることが多いです。

仲介手数料はリスク回避の費用。

不動産を通して土地を購入する場合、仲介手数料が発生しますが、
その手数料を削減したい理由で、不動産を通さず(専門的な知識がないまま)売買をし、
家が建てられない土地と後でわかった…など失敗するケースもあります。
その手数料が安直に勿体無いとみるか、
建てられる土地か否かを確認してもらうための
投資とみるか、大きな分かれ道のような気がします。

地目が農地だとお手上げ?
農地でも宅地にできることもあります。
例えば、地目は畑でも周りが住宅地になっている場合、
家を建てられることもあります。

どこで聞けばわかる?
役所で相談が可能です。

しかし、対応する人も人間です。
対応する人によって、土地に関する知識がある方もいれば、知識が乏しい方もいます。
ですので、人任せにするのではなく、土地を買う方もある程度勉強をしておく必要があると思います。

例えば、土地にあまり詳しくない役所の担当者に
「ここは宅地にはできません」と言われても、実際は宅地可能なこともあるのです。

ですので、病院のセカンドオピニオンのように、不動産のセカンドオピニオンをみつけ、
他に方法がないかを聞いてみるのもありですよね。

自分の土地を持っている方は、すぐ建築できるのか?事前調査をしてみてくださいね。

順番としては、
1.市街化調整区域か否かを調べる…都市計画法
市街化調整区域内の場合は、建築許可の見込み検討(既存宅地・分家住宅等)

2.農地か否かを調べる…農地法
農地の場合は、上記1のほかに、農地転用許可の見込み検討

3.青地か否かを調べる…農振法
青地(農振農用地)の場合は、上記2のほかに、農振除外の見込み検討

4.接道その他の要件を調べる…建築基準法ほか

となります。

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